住宅ローン調査隊

米住宅ローン大手のカントリーワイド・フィナンシャルは２５日、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が１８日に利下げに踏み切ったことを受け、住宅ローンの借り入れに関連した顧客の問い合わせ件数が急増していることを明らかにしたというニュースがありました。

　同社はまた今後６週間、週末ごとに７０００人強の住宅ローンのコンサルタントが全国各地に出張し、住宅購入を検討中の消費者に助言すると発表した。

　サブプライムローンの問題から、米国の住宅ローン需要が冷え込んでいたところに米国の住宅ローン業界には、いいニュースであろう。


　同社は住宅ローンに「顧客の関心が戻った兆し」が見られることに勇気付けられているとし、カントリーワイド・ホーム・ローンズのマネジングディレクター、ダン・ハンソン氏は声明で「米国民は住宅抵当金利や不動産価格を見守っており、手ごろな物件を購入する準備を進めている」と述べた。

　米国の住宅事情は極度に冷えていて、これからどのように回復していくかということが問題になっている。

　この問題とおなじような問題が日本でも起こる可能性がないわけではないので、注目していきたい動向でもある

　日本は金利が上がる傾向にあるが、米国は低金利時代に向かって走っているようにも見える。低金利で住宅需要が高まる可能性もないこともないだろう。

ゆうちょ銀、スルガ銀と提携へ・住宅ローン取り次ぎ

　10月の郵政民営化で発足するゆうちょ銀行は26日、住宅ローンの仲介・販売で地銀中堅のスルガ銀行と提携する方針を固めたという報道がありました。

来年にもスルガ銀の住宅ローン商品の取り次ぎを始めるそうです。

200兆円弱の市場がある住宅ローン事業への進出は民営化で推進する新規業務の柱になるという意味合いがあり、利益のでやすい、住宅ローンをゆうちょ銀行ブランドで扱おうということであろう。

政府出資が残る中での住宅ローン事業には民間金融機関が反発しており、議論を呼ぶ可能性があるけれど、民営化したからには、それでいいのではないだろうか。

　今回取り扱うのは「勤続年数が短い」「独身女性」など民間金融機関が融資に慎重だった層を融資対象とするローン商品だどうだ。

要するに、日本版のサブプライムローンということだろう。

利用者に身近な拠点を生かし、新たな顧客層を掘り起こす考え。貸し倒れリスクも高まるが、その分は金利に上乗せする。一般の住宅ローン金利は現在35年固定で3―4％が主流だが、この商品では6―7％の金利を設定する見通しだそうでｓ。

どのような考えかわからないが、少し危険な感じもする

繰上げ償還とは、債券や投資信託において、償還期限の前に償還してしまうこと。

投資信託の場合には、定められた一定額を割った場合などに繰上げ償還されることになっている。また、定款に定められた目標に達したことによって繰上げ償還されることもある。債券の場合にも、繰上げ償還条項が付いている場合には、金融情勢や発行体の資金事情の変化などにより繰り上げ償還することがある。

繰上げ償還原則的な返済の順序は、以下のとおりです。
1)金利の高いローン
2)変動金利のローン
3)返済期間の長いもの
4)借入額の多いもの

上記の1)〜4)のローンは、それぞれ優先的に返済されるべき理由があります。
まずは、その理由を確認しておきましょう。
1.金利の高いローン
繰上げ返済したときの利息の軽減効果が大きく、総返済額を早く減らす効果があります。
2.変動金利のローン
現在のような低金利状態が、いつまでも継続するかどうかは非常に不透明です。将来、金利が上昇したときに、返済額がアップしてしまうリスクがあります。
3.返済期間の長いもの
返済が定年退職後まで続いているような場合、最後までローンを返済できるかどうか、不安があります。
4.借入額の多いもの
11年目以降に金利が上昇する住宅金融公庫の「段階金利制度」などを利用している場合には、総返済額の軽減が大きく、有利になります。

繰り返しになりますが、上記の順序はあくまで原則論です。実際は、ケースバイケースになります。

原則どおり、金利の高いローンだけを優先的に返済したパターン1よりも、パターン2の方が利息の軽減効果が大きくなりました。ちょっと意外な結果だとお感じになられたかと思います。
これは、基礎編でも触れましたが、返済開始後早い段階で繰上げ返済することによる利息の軽減効果の大きさと、前述の「借入額の多いローン」の繰上げ返済の効果によるものです。

実際は、上記のシミュレーション以外にも、金利動向の見通しや将来に対する考え方等によって、繰上げ返済の効果を最大限享受するための順序は異なってきます。

今回、何を申し上げたいかといいますと、教科書どおりに「原則的な順序」のみを押さえるのではなく、優先的に返済するべき理由をふまえた上で、「自分自身にとっての順序」を決めるべきだということです。

繰上げ返済には、ある程度まとまったお金が必要です。
少しでも得になるような繰上げ返済の方法を選択したいところです。

住宅ローンの保証料には繰り上げ返済すると支払い済みの保証料が一部返金されます。

住宅ローン保証料返金については、保証料とは返済が滞った場合に対する保証ですので、繰上げ返済（期間短縮型）によって住宅ローンが予定より早く返済し終われば、既に支払っている保証料は戻ってくるはずです。

しかし、保証会社は保証料の返金手続きとして1万円（三井住友銀行の場合）の事務手数料を徴収しますので、返金額が1万円に満たない場合には実質的に戻ってくる保証料はゼロです。ある程度のまとまった金額を繰上げ返済しないかぎり、返金効果は期待薄といえるでしょう｡

なお、返金額が1万円に満たない場合に、事務手数料と返金額の差額分を借り手側に追徴することはないそうです。

ローン総額と経年の残額などで返金の金額は変わってきますまた、保証会社により返金手数料の額も変ります。

よく聞くのは、全額住宅ローン返済した時は数万の返金でしたということは聞きます。
保証料の元々払った額の2割程度ということでしたが、これはおのおのの場合によって変わってきます。

今保証料が無料という銀行がありますが、確かに、借り入れ時に何十万円も支払わなければならない保証料、それが「保証料無料」と書いてあれば「お得なのでは」と思ってしまいますが、、、、

実は、保証料も繰上返済手数料も、全て「上乗せ」されています（上乗せされていても金利を低く設定している金融機関もあります）。

一般的には今年度で終了する「住宅金融公庫融資」も、今は保証料無料ですね。

これは、銀行独自の住宅ローン商品ではありませんが「フラット35」は、保証料も繰上返済手数料も不要です。

住宅ローンは、住居目的に制限される融資です。

住宅購入の最初のステップは、購入予算を決めることから始まりますし、それが一番重要といえます。

この購入予算を間違えると、その後の人生を狂わすことにもなりかねません。借りられる金額は金融機関に相談すれば教えてくれますが、返せる額とは異なります。返せる額については、自分自身でしっかりと検討する必要があります。このステップが最も重要と言っても過言ではありません。無理のない購入予算を立てましょう。

住宅ローンは他の融資に比べて融資額が巨額（数百万〜億円単位）となることから、金利は低く抑えられ、償還期限が30年前後と長いのが特徴です。その代わり、万一貸し倒れになった場合に融資側の金融機関がとる手段として、建物や土地への抵当権を設定したり、団体信用生命保険への加入を条件としたりするのがほとんどです。

償還期限が長期にわたるため、一般的に利用される元利均等返済の場合、返済初期の金利負担が大きくなっています。そのため、資金に余裕がある場合には、増額返済して元金を減らすことも行われます。

金利は、パンフレット上では固定金利と変動金利を用意しているのですが、実際には固定金利では融資してもらえない場合も多い（特に低金利の時期にある場合）。変動金利では、長期プライムレートに連動する場合が多くあります。

2007年時点では、日本では、主に銀行や信用金庫などの民間金融機関、農業協同組合（JAバンク）、生命保険会社が手がけています。他には、財形住宅融資（財形貯蓄の残高の10倍まで融資）があります。かつては、日本政府の特殊法人である住宅金融公庫が主に融資を行い、足りない分を銀行などが融資していたのですが、「民業圧迫」の圧力から、住宅金融公庫は独立行政法人の住宅金融支援機構に改組され、融資業務は大幅に縮小されました。他には厚生年金被保険者を対象にした「年金住宅融資」もあったのですが、廃止されました。